関 雅信 税理士事務所 　（横浜，大船，鎌倉，藤沢）　

Ⅰ．問題の所在


　皆様が、自宅などの財産を売却しようとする場合、その取引にあたって課される税金負担は重要な問題です。


　財産の売却（＝「譲渡」といいます）にあたり課される税金は、基本的にはその財産を売却したことにより得た売却益（＝取引価額－取得費）に対して課されます。



　ところが同じ自宅を売却するとしても、親子間での売買の場合には、通常の取引価額よりも安い価額で取引をすることが可能です。


　この場合、親子間ということで、通常より安い取引価額で売買する場合がありますが、本来の外部の第三者との取引における売却益の金額よりも少ない金額となり結果として負担すべき税金の金額も低くなってしまいます。


　さらには、相続や贈与の場合には、無償による移転であるため、取引価額そのものが存在しません。



　このような、「親族間での譲渡」、「相続」、「贈与」の場合には、売買した財産の「適正な価額」（＝「時価」）を基礎として税額計算がされることになります。


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　しかし、現実には「時価」を把握することは容易なことではありません。



　例えば、現預金であれば、その金額自体が時価を反映したものなので問題ないのですが、「土地」の時価を算定することは簡単にはできません。


　また株式の評価についても、「上場株式」であれば、証券市場における市場価格が明確なのですが、中小企業の株式については市場における取引価額などは存在せず、その客観的な価値を知ることは事実上不可能なことなのです。

　

Ⅱ．基本的な考え方


　このように、財産の適正価値を算定する「財産評価」は非常に重要問題であり、税法上も各種の財産ごとに財産評価の方法が定められています。


　例えば、土地については、日本全国の土地は、その所在地によって「路線価方式」と「倍率方式」のいずれかの計算方式によって計算されることになっています。


　東京や横浜などの都市部で多く採用されている「路線価方式」によれば、基本的には次の算式に従って評価額が計算されます。


　「路線価額（円）」×「面積（㎡）」


※　路線価額とは、毎年、その土地の実勢価額等に応じて毎年公表される平方メートルあたりの土地の価額です。



Ⅲ．問題点


　このように、各種財産ごとに所定の計算方法が定められているのですが、実際の実務の場面ではなかなか難しい問題を含んでおり、上記の規定どおりにはいきません。


　例えば、「同じ地域」の「同じ面積」の土地であっても、


　①　正方形で広い道路に面している土地
　②　細長くて道路に接する部分が狭い土地


　上記の２つの土地を比べると、たとえ同じ面積であったとしても、明らかに価値は異なるはずです。


　さらには、実際の土地は、分譲地の土地を除けば、まったく同じ形など存在せず、場合によっては「がけ地」や「斜面」だったりします。



　結局、特に土地の場合には現地を見ることが不可欠であり、それによって最終的な税負担額が数百万円単位で変わることは良くあります。


★　このように、特に土地や客観的な市場価額が存在しない中小企業の株式評価にあたっては、最終的には税理士個々人の経験と判断が最も重要な要素となるのです。



Ⅳ．最後に

　
　近年のように不動産価額が著しく下落していると、路線価額よりも実勢価額のほうが低い場合も多く見受けられます。


　このような場合には、不動産鑑定士に依頼して周辺の土地の実勢価額を基礎とした鑑定価額を算定することによって、単純に路線価を採用するよりも低い評価額とすることも可能なのです。


　当事務所では、これまで経験した相続や事業承継の案件をふまえ、より客観的で合理的に財産評価を行うことを心がけております。


　必要なときは、提携している不動産鑑定士、測量士などと一緒になって問題解決策を考えていきます。

　
　ぜひ一度、ご検討ください。

• 参考URL:非上場株式等の評価G・L／中小企業庁

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