●共有名義で住宅購入 税の特典満載だが…
長らく低迷を続けていた不動産業界ですが、最近になって首都圏では回復の兆候を見せ始めているといいます。購入を控えていた層が“過去最大規模”といわれる住宅ローン控除などの後押しを受け、購入へと動いているようです。
一生の買い物といわれる不動産ですが、最近では共働きの夫婦も増えていることから夫婦で共有名義とするケースも珍しくありません。妻が専業主婦で財産を持たない場合は、共有名義にすると夫からの贈与として扱われ贈与税の対象となってしまいますが、夫婦がそれぞれの収入からローンを返していくことが前提なら贈与税の心配もありません。
夫婦でマイホームを購入する場合の税メリットとしては、住宅ローン控除をダブルで受けられるという点が挙げられます。購入額が大きい場合には控除額が最大で２倍となるため見逃せない特典です。また、相続時精算課税制度もダブル適用が可能です。夫婦がそれぞれ両親から住宅資金の提供を受ける場合、最大で１億円の控除が可能となります。さらに、購入時に財産の分散が図れるために、相続税対策にもなります。
ただし、気をつけなければいけないこともあります。一般的に、ローンの担い手が亡くなったときのために、ローンの担い手に対しては「団体信用生命保険」いわゆる「団信」をかけるものですが、夫婦共有名義にしていると、たとえば夫が亡くなった場合、団信で支払免除となる分は夫の持分だけ。妻の持分はローンを払い続けなければなりません。
また、言うまでもないことですが、離婚の際には大きな紛争の種となってしまいます。万が一離婚したときにどうするかについては、あらかじめ良く話し合っておく必要があるでしょう。
＜情報提供：エヌピー通信社＞
●離婚の際の財産分与
◇離婚の財産分与では分与側に課税
離婚の際の財産分与では、分与を受けた側には贈与税も所得税もかかりません。
それに対して、分与した側が居住不動産や有価証券などで分与義務を履行すると譲渡所得税の対象となります。
この理屈は、世間の常識とは相当に異なります。分与側に税金がかかるなら、その財産分与契約には重大な錯誤があったので無効、という主張で裁判を起し、結果的に課税処分の取消しも獲得した、という事例もあります。
◇分与側に課税する理屈
財産分与と離婚慰謝料と併せて5000万円の支払いをするとして、これに充てるため取得費2000万円の不動産を5000万円で売却して支払った人と、その不動産を金銭支払いに替えて離婚相手に引き渡した人とは、同じ課税関係になければ衡平ではありません。
不動産の他人への売却には、確定申告での譲渡所得の申告が必要で、ここで課税されます。また、法解釈上財産分与は譲渡行為に含まれており、財産分与だからと言う理由での特別な配慮規定はありません。
財産分与義務という債務の弁済のために金銭ではなく、モノによる代物弁済をしたという理解が課税の理屈です。
◇分与を受ける側の非課税の理屈
婚姻中の夫婦は共同して財産形成をしているので、財産が一方だけの名義の場合には、もう一方には、共有財産としての顕在的な持分は認められないものの、潜在的な持分があり、財産分与の場合にそれを清算する請求権として顕在化することになる、と解されています。
従って、財産分与請求権という債権の弁済として離婚相手から金銭や不動産その他の財産を受け取る、ということなので、無償の贈与にはなりません。
◇分与側の課税への注意点
自宅を売却した場合には3000万円の特別控除や軽減税率の適用がありますが、これは夫婦や直系血族等の間での取引では適用できません。
したがって、離婚のための準備行為として早々に財産分与による名義変更をおこなったような場合には、特別控除が使えない場合が起こり得ます。要注意です。