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案内板
相続財産の評価
ご存じでしょうか。
有名税理士法人や各税理士事務所のホームページにある税務情報などそのほとんどが、国税庁のホームページに掲載された情報を引用して作成され、あたかも独自の税務情報のように作成されていることを。
当事務所では、国税庁のホームページの情報をストレートに掲載し、
お客様にお役に立ちたいと考えます。
1.税金のことで何か疑問があれば、まず国税庁のホームページを開き、疑問に思う用語（ことば）を入力の上、検索すれば詳しい内容が掲載されたホームページが表示されます。
2.その内容を読み返してもよくわからない場合は、直接税務署へ電話するなり、国税局の税務相談室へ電話して質問すれば無料で解説してもらえます。
3.なお、国税局の税務相談室からの回答は、個別具体的な回答ではありませんから録音しても、記録を残しても一切、相続税の財産評価などの根拠にはなりません。理由は、全ての情報を国税側に提供せずに自分の都合のいいところだけを説明していることから、国税では対応ができないためです。あくまでも一般論としての回答になるのです。後で、国税からの回答だからと裁判しても、敗訴しているのです。
4.従って、当事務所にご照会頂ければどんなことでも全力で対応させていただきます。
土地の評価（悩み）を解決する方法
〇相続財産である自宅の土地などの評価に困ったら、国税庁のホームページの中から「財産評価通達」を探していただくことになります。
財産評価の基本は、国税庁のこのページから判断することになるのです。定義ばかりですから、この定義から財産評価を進めるのですが、かなりむつかしいことがご理解いただけると思います。
→詳細情報はこちら
〇相続財産である自宅の土地、少し形がいびつだったり、入り口が狭かったり、色々なケースがありますが、どのように評価すべきなのでしょうか。
次の「詳細情報はこちら」をクリックして表示された「財産評価通達」の中から「２０」の「不整形地の評価」をクリックすると次の①から⑦番（財産評価通達20-1から20－7）までが表示されます。
①不整形地の評価
②地籍規模の大きな宅地の評価
③間口が狭小な宅地の評価
④がけ地等を有する宅地の評価
⑤土砂災害特別警戒域内にある宅地の評価
⑦容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価
→詳細情報はこちら
〇相続財産である自宅の土地、道路と屈折して接していた場合、どのように評価すべきなのでしょうか。
国税庁のホームページの中から探していただくことになりますが、まず①「法令等」を選択していただきます。次に、「質疑応答事例」の中に「財産の評価」があります。次に、「財産の評価目次一覧」が表示されますのでその中の「宅地の評価単位」の中の19に不整形地の奥行距離の求め方が個別事例に基づく回答として掲載されています。
〇相続財産の中に、農地があった場合、財産評価はどのようにすればいいのでしょうか。
これもタックスアンサーに掲載されています。農地は、納税猶予が認められると相続税は支払わなくてもいいのです。
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有名税理士法人や各税理士事務所のホームページにある税務情報などそのほとんどが、国税庁のホームページに掲載された情報を引用して作成され、あたかも独自の税務情報のように作成されていることを。
当事務所では、国税庁のホームページの情報をストレートに掲載し、
お客様にお役に立ちたいと考えます。
1.税金のことで何か疑問があれば、まず国税庁のホームページを開き、疑問に思う用語（ことば）を入力の上、検索すれば詳しい内容が掲載されたホームページが表示されます。
2.その内容を読み返してもよくわからない場合は、直接税務署へ電話するなり、国税局の税務相談室へ電話して質問すれば無料で解説してもらえます。
3.なお、国税局の税務相談室からの回答は、個別具体的な回答ではありませんから録音しても、記録を残しても一切、相続税の財産評価などの根拠にはなりません。理由は、全ての情報を国税側に提供せずに自分の都合のいいところだけを説明していることから、国税では対応ができないためです。あくまでも一般論としての回答になるのです。後で、国税からの回答だからと裁判しても、敗訴しているのです。
4.従って、当事務所にご照会頂ければどんなことでも全力で対応させていただきます。
土地の評価（悩み）を解決する方法
〇相続財産である自宅の土地などの評価に困ったら、国税庁のホームページの中から「財産評価通達」を探していただくことになります。
財産評価の基本は、国税庁のこのページから判断することになるのです。定義ばかりですから、この定義から財産評価を進めるのですが、かなりむつかしいことがご理解いただけると思います。
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〇相続財産である自宅の土地、少し形がいびつだったり、入り口が狭かったり、色々なケースがありますが、どのように評価すべきなのでしょうか。
次の「詳細情報はこちら」をクリックして表示された「財産評価通達」の中から「２０」の「不整形地の評価」をクリックすると次の①から⑦番（財産評価通達20-1から20－7）までが表示されます。
①不整形地の評価
②地籍規模の大きな宅地の評価
③間口が狭小な宅地の評価
④がけ地等を有する宅地の評価
⑤土砂災害特別警戒域内にある宅地の評価
⑦容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地の評価
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〇相続財産である自宅の土地、道路と屈折して接していた場合、どのように評価すべきなのでしょうか。
国税庁のホームページの中から探していただくことになりますが、まず①「法令等」を選択していただきます。次に、「質疑応答事例」の中に「財産の評価」があります。次に、「財産の評価目次一覧」が表示されますのでその中の「宅地の評価単位」の中の19に不整形地の奥行距離の求め方が個別事例に基づく回答として掲載されています。
〇相続財産の中に、農地があった場合、財産評価はどのようにすればいいのでしょうか。
これもタックスアンサーに掲載されています。農地は、納税猶予が認められると相続税は支払わなくてもいいのです。
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〇東京や千葉、神奈川にはたくさんある「貸宅地」、この土地の評価は簡単なようで実は難しいのです。以前、公認会計士の方が相続税の申告書を提出してきたとき、みて驚きました。なんと、貸宅地の上に別々の借地人の家屋が２０軒以上あったのです。四方路線として全体を貸宅地評価して申告してきたのです。ずいぶんと昔のことですが、このような宅地の評価は今でもあり得る話です。かなり割高の財産評価になることは言うまでもありません。
貸家建付地などの評価についても詳しくは、財産評価通達25から26-2をご覧ください。
→詳細情報はこちら
〇貸家建付地といえば、一般的にはアパートなどを土地に建築し、賃貸している建物がある土地のことを言います。自己の所有する土地であったり、家族が所有する土地であったり、あるいは第3者が所有する土地であったりと様々は所有や利用形態がありますが、その上に、有償、無償などでアパートを建てている場合、どのような評価になるのでしょうか。
この場合は、すべて同じ計算式にはなりません。個々の権利関係を調査確認しないと評価を間違います。財産評価通達26だけでは解決しないはずです。この場合はやはり専門家にご相談されると良いでしょう。
→詳細情報はこちら
〇宅地の評価単位についてですが、自宅の敷地30坪に一戸建ての自宅の場合は、さほど悩むこともなく、「1画地の宅地」と判定できますが、広い敷地に自宅や、アパート、倉庫、駐車場などがあった場合、どこからどこまでが1区画になるとお考えでしょうか。
まず①「法令等」を選択していただきます。次に、「質疑応答事例」の中に[財産の評価」がありますのでクリックすると「財産の評価目次一覧」があり、「宅地の評価単位」の中の「1」に個別事例に基づく回答として掲載されています。
〇宅地の間口の距離、どのように求めるのが良いのでしょうか。
正方形や、長方形の宅地であれば簡単に測ることができますが、凹凸の宅地などの場合は困ると思います。この場合も国税庁から質疑応答事例の中で個別回答がなされています。
→詳細情報はこちら
〇共有地の土地の評価については、どのように財産評価をするのでしょうか。
①持ち分の場所を自由に決めて評価する②持ち分の面積を算出して評価する③取得した財産を相続人が他の所有者と話し合って場所を特定する。
色々な方法が考えられますが、②を採用して評価を行なうことが無難と考えられます。ですが専門家ではない方が行なう場合、単に共有だけの問題では解決しない、法律の問題も考えられますので十分注意が必要です。
→詳細情報はこちら
〇土地の地目の判定は、「宅地」、「田」、「畑」、「山林」、「原野」、「牧場」、「池沼」、「鉱泉地」、「雑種地」の区別によって財産評価の方法がことなります。
相続財産に多い駐車場は、宅地に該当するもの以外は、雑種地としての取扱いになります。土地の地目は、相続時の現況によって判定することになっているのです。
現況とは、登記事項証明書や固定資産税の課税証明ではなく、実際、どのように使われていたのか、その時の状況のことを言います。
言葉一つでも簡単ではなく、現況を間違うと評価も大きくミスします。
→詳細情報はこちら
〇土地の地目の判定（農地）は、相続時の現況によって評価を行ないますが、農地法の制限もあるので現況だけでは決められないケースも出てきます。
また、農地は、栗林、梅林、など一見して農地だと分かれば税務署は認めるはずですが、近年は太陽光発電や駐車場など様々な利用形態をとっている方もいますので、評価を行なう場合、現地確認など注意が必要です。
貸家建付地などの評価についても詳しくは、財産評価通達25から26-2をご覧ください。
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〇貸家建付地といえば、一般的にはアパートなどを土地に建築し、賃貸している建物がある土地のことを言います。自己の所有する土地であったり、家族が所有する土地であったり、あるいは第3者が所有する土地であったりと様々は所有や利用形態がありますが、その上に、有償、無償などでアパートを建てている場合、どのような評価になるのでしょうか。
この場合は、すべて同じ計算式にはなりません。個々の権利関係を調査確認しないと評価を間違います。財産評価通達26だけでは解決しないはずです。この場合はやはり専門家にご相談されると良いでしょう。
→詳細情報はこちら
〇宅地の評価単位についてですが、自宅の敷地30坪に一戸建ての自宅の場合は、さほど悩むこともなく、「1画地の宅地」と判定できますが、広い敷地に自宅や、アパート、倉庫、駐車場などがあった場合、どこからどこまでが1区画になるとお考えでしょうか。
まず①「法令等」を選択していただきます。次に、「質疑応答事例」の中に[財産の評価」がありますのでクリックすると「財産の評価目次一覧」があり、「宅地の評価単位」の中の「1」に個別事例に基づく回答として掲載されています。
〇宅地の間口の距離、どのように求めるのが良いのでしょうか。
正方形や、長方形の宅地であれば簡単に測ることができますが、凹凸の宅地などの場合は困ると思います。この場合も国税庁から質疑応答事例の中で個別回答がなされています。
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〇共有地の土地の評価については、どのように財産評価をするのでしょうか。
①持ち分の場所を自由に決めて評価する②持ち分の面積を算出して評価する③取得した財産を相続人が他の所有者と話し合って場所を特定する。
色々な方法が考えられますが、②を採用して評価を行なうことが無難と考えられます。ですが専門家ではない方が行なう場合、単に共有だけの問題では解決しない、法律の問題も考えられますので十分注意が必要です。
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〇土地の地目の判定は、「宅地」、「田」、「畑」、「山林」、「原野」、「牧場」、「池沼」、「鉱泉地」、「雑種地」の区別によって財産評価の方法がことなります。
相続財産に多い駐車場は、宅地に該当するもの以外は、雑種地としての取扱いになります。土地の地目は、相続時の現況によって判定することになっているのです。
現況とは、登記事項証明書や固定資産税の課税証明ではなく、実際、どのように使われていたのか、その時の状況のことを言います。
言葉一つでも簡単ではなく、現況を間違うと評価も大きくミスします。
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〇土地の地目の判定（農地）は、相続時の現況によって評価を行ないますが、農地法の制限もあるので現況だけでは決められないケースも出てきます。
また、農地は、栗林、梅林、など一見して農地だと分かれば税務署は認めるはずですが、近年は太陽光発電や駐車場など様々な利用形態をとっている方もいますので、評価を行なう場合、現地確認など注意が必要です。
〇採草放牧地の地目とは、聞き慣れない言葉かもしれませんが、これは農地法上の土地の区分のことです。この土地は、農地以外で養畜の事業のためなど採草や放牧している家畜のために供されている土地のことを言います。
なお、地目の判定は、一部を除き、「不動産登記事務取扱手続準則」に準じて行なうことになりますが、相続財産の評価は、あくまで相続時の現況により「財産評価通達7」に従って地目の判定することになるのです。
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〇相続財産の土地の評価は、「実際の地積」によることになっていますが、実際に測量士や土地家屋調査士に依頼して土地を測量する方は少ないのです。このため、現実は、登記事項証明書の表題部に記載されている登記面積で申告することになります。
しかしながら、土地には繩伸び、縄縮みがあるのです。言葉の由来は昔、土地の面積を縄で測ったからと言われています。弛ませて測ったり、縄をピンと張って測ったりと年貢の取り立てにも色々あったようですが、現在の測量技術で測り直せば、土地の面積が違ってくるのです。
縄延びがある土地は、面積が過小になっているのです。縄縮みのある土地は面積が過大になっているのです。相続税を節約したい方で、縄縮みがある土地は測量を行なった方が得だと言うことになります。さらに固定資産税も過大に払い続けることにつながります。
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〇「地目が異なる土地が一体として利用されている場合の評価」とは、どのような土地を想像されるでしょうか。
この例は、クラブハウスなどの建物の敷地と隣にゴルフ練習場が一体利用されている場合です。しかし、仮に自宅敷地の隣の場合にゴルフ練習場があった場合は、一体利用とは言えないはずですから答えが異なることになります。
また、自宅敷地の隣が貸家建付地であったり、駐車場であったりと様々な利用形態があると考えられます。いずれも評価方法は個別に検討する必要があります。
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〇山林の地積は、水平で計算するのか、斜傾で計算するのが正しいのかという問題です。水平面積で計算すれば財産評価が少なくなりますが、斜傾面積で計算するとかなりの評価になります。
従ってこれを「財産評価基本通達8」で定めているのです。
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〇自用地の評価を行なう場合、自宅の土地、建物だけとは限りませんから悩むことも多いと思います。
自宅の敷地が広ければ、アパートを建てたり、駐車場を設けたり、あるいは店舗を作って商売をしたり色々な利用形態があるわけですが、土地の評価は相続時の現況によった、利用区分ごとに行なうことになります。
〇使用貸借による場合の宅地の評価は、実に多い事例と言えます。
親の土地に子供が銀行融資を受けてアパートを建てたり、自宅を建設したり、あるいは親から建物だけを贈与されたりと探せば実に多い色々な事例があるはずです。それだけ、相続が発生した場合、困る方も多いのでは無いでしょうか。
アパートの建物だけを親から贈与された事例をたまに見受けますが、親の相続が発生した場合、アパートの住人が贈与時の入居者なら軽減の対象ですが、アパートの入居者全員が贈与時の入居者と入れ替わっていたら更地課税となります。
このような節税対策は、失敗と言えるのではないでしょうか。
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なお、地目の判定は、一部を除き、「不動産登記事務取扱手続準則」に準じて行なうことになりますが、相続財産の評価は、あくまで相続時の現況により「財産評価通達7」に従って地目の判定することになるのです。
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〇相続財産の土地の評価は、「実際の地積」によることになっていますが、実際に測量士や土地家屋調査士に依頼して土地を測量する方は少ないのです。このため、現実は、登記事項証明書の表題部に記載されている登記面積で申告することになります。
しかしながら、土地には繩伸び、縄縮みがあるのです。言葉の由来は昔、土地の面積を縄で測ったからと言われています。弛ませて測ったり、縄をピンと張って測ったりと年貢の取り立てにも色々あったようですが、現在の測量技術で測り直せば、土地の面積が違ってくるのです。
縄延びがある土地は、面積が過小になっているのです。縄縮みのある土地は面積が過大になっているのです。相続税を節約したい方で、縄縮みがある土地は測量を行なった方が得だと言うことになります。さらに固定資産税も過大に払い続けることにつながります。
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〇「地目が異なる土地が一体として利用されている場合の評価」とは、どのような土地を想像されるでしょうか。
この例は、クラブハウスなどの建物の敷地と隣にゴルフ練習場が一体利用されている場合です。しかし、仮に自宅敷地の隣の場合にゴルフ練習場があった場合は、一体利用とは言えないはずですから答えが異なることになります。
また、自宅敷地の隣が貸家建付地であったり、駐車場であったりと様々な利用形態があると考えられます。いずれも評価方法は個別に検討する必要があります。
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〇山林の地積は、水平で計算するのか、斜傾で計算するのが正しいのかという問題です。水平面積で計算すれば財産評価が少なくなりますが、斜傾面積で計算するとかなりの評価になります。
従ってこれを「財産評価基本通達8」で定めているのです。
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〇自用地の評価を行なう場合、自宅の土地、建物だけとは限りませんから悩むことも多いと思います。
自宅の敷地が広ければ、アパートを建てたり、駐車場を設けたり、あるいは店舗を作って商売をしたり色々な利用形態があるわけですが、土地の評価は相続時の現況によった、利用区分ごとに行なうことになります。
〇使用貸借による場合の宅地の評価は、実に多い事例と言えます。
親の土地に子供が銀行融資を受けてアパートを建てたり、自宅を建設したり、あるいは親から建物だけを贈与されたりと探せば実に多い色々な事例があるはずです。それだけ、相続が発生した場合、困る方も多いのでは無いでしょうか。
アパートの建物だけを親から贈与された事例をたまに見受けますが、親の相続が発生した場合、アパートの住人が贈与時の入居者なら軽減の対象ですが、アパートの入居者全員が贈与時の入居者と入れ替わっていたら更地課税となります。
このような節税対策は、失敗と言えるのではないでしょうか。
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