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アパマン経営について

当グル-プを通じてアパ-ト・マンション経営の企画・立案をさせていただくことにより、税務相談を含めたト-タルな土地有効活用を支援させて頂きます。

 相続や土地有効利用等は予防医学と同じで、事前の相談や対策が成功のカギといえます。

 住宅を建築する場合には、一般的に住宅展示場等で何社かの建物を見学して自分の好みと予算に合った建物を建築しますが、アパ-ト・マンションを建築するきっかけは、飛び込みの営業マンに勧められるままに他社との建設費の比較とか間取り等を深く検討することもなく建設してしまうケ-スをよく見ます。
   
 アパ-ト・マンションの建設を計画する場合に、一番大事なのがどこの建設会社で建設するかです。このことはこれまで多くの調停事件を扱ってきた経験から痛感することで、派手なテレビコマ-シャルや新聞広告をだしているアパ・マン建設業者は大部分がまだ初代の社長です。

特に建設業界は浮き沈みが激しく何代も社長が入れ替わつた歴史が古く、業界トップの安定した建設会社でなければ安心して建設を発注することはできません。

現在大きく業績を伸ばしている元気な業者ほど、会社の中はノルマ主義で営業マンの入れ替わりも激しく、建設後しばらくして不具合な箇所等のクレ-ムをすると転勤したといって、その後連絡がつかないケ-スをよく見ます。

アパ-ト・マンションを建設すれば今後20年、30年とその建設会社と付き合っていかなければなりません。建設会社を調査する一番いい方法は、その会社が20年、30年前に建てた古いアパ-ト・マンションを出来るだけ多く見に行くことです。こうすると、自分が建設を計画しているアパ-ト・マンションの20年、30年後の姿が見えてきます。

これからは自己責任の時代です。どこの建設会社で建設するにしても、最後に責任を負うのは建設会社を選択した自分自身です。決して建設を勧めた営業マンや建設会社の責任にしないことです。

 収支計画を立てる場合に、自己資金0で全額銀行借入にする場合、今後借入金利は上昇することも予測されますので、自己資金は最低でも3~4割は必要です。銀行もアパ-ト経営の採算はあまり良くないことを知っていますが、貸付競争も厳しいため担保力があれば現在は比較的容易に貸してくれます。築後15年前後でリフォ-ムが必ず必要になりますので、キャッシュフロ-が赤字になり売却を検討されている経営者の相談も増加傾向にあります。

一方、金利は一定の条件をクリア-すれば、大手建設会社の収支計画書は新興の建設会社の収支計画書よりも信頼性が高く、金利も相当低くなる傾向があります。

 私自身平成20年2月に1棟が完成し、現在5棟を所有しています。平成22年6月には6棟目の地鎮祭を行い、本年9月中ごろの完成を目指して工事が進行する予定です。今後、2年後に1棟、4年後にもう1棟建設する計画を立てています。他に分譲マンションを3室所有し、現在賃貸していますが、こちらの投資は完全に失敗です。特に分譲タイプのワンル-ムマンションは、名古屋市東区の地下鉄高岳駅から5分以内の立地であり、退去してもすぐに次の入居者が見つかりますが、入居期間が平均で1年半弱と短期間のため、退去の度に退去修繕費が約15万円程かかり、家賃5万円程度では完全に赤字状態です。
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税理士/弥富市                伊藤会計(伊藤郁史税理士事務所)