畑中達司税理士事務所

〇　賃貸経営をしていくうえで、ある程度のビジョンを持っておくべきです。
　　自分自身がやる賃貸経営は、
　　　賃料収入を利益のメインに考えていくのか　（＝インカムゲイン）
　　　賃料収入と物件の売買の両方で利益を考えていくのか（＝インカムゲイン+キャピタルゲイン）
　　によって、やや賃貸経営への取り組み方に違いが生じてきます。
　　ただ、両方に共通している　「賃貸経営の極意」は、空室を無くすこと！
　　つまり、空き室になっても間を置かず次の人が入居してくる、または、入居している者の居住年数を長くしてもらう。
　　そして、長く入居してもらう方が、入退去に伴う費用がかからず、家賃の減額の心配が少ないからベターなのは言うまでもありません。
　　この空室を無くすことができていれば、賃貸経営の安定はもちろん、物件の売買価額にも満足のいく良い影響を与えてくれます。

〇　では、どうしたらそれが実現できるか、です。
　　地理的要因や環境の変化など外的要因もありますが、オーナー自身のお考えや努力によるところもあります。
　　独り住まい用でもファミリー向け住居用でも、賃貸物件の「質」をできるだけ保ち続け、そしてタイミングを見て「質」を上げる。
　　例えばWi-Fi、オートロック、宅配ロッカー、防犯カメラの設置や断熱のための二重サッシの取付けなどすることです。
　　（具体的には）
　　ほとんどの方が、賃貸物件について管理会社と業務管理契約を結んでいると思います。
　　大事なのは、管理会社から定期的にきちんと報告させることです。
　　そして、改修費用のお金。　日頃から積立金をしておくことをお勧めします。
　　積み立てる金額はいくらかと言えば、例えば国交省マンション修繕積立金ガイドラインによれば、
　　20階未満　床面積5,000㎡未満　➨　専有面積当たり月額　235円～430円　　（平均335円／㎡　月）
　　　（計算例）
　　　8階建て　1F設備やエントランス　2F以降居住スペース　各階4室（1DK　30㎡）
　　　家賃＠50,000円として、月額1,400,000円の家賃収入になり、最低でも　197,400円（＝840㎡×235円）の積立をしておくべきです。　
　　　そして15年間で35,532,000円あれば、数年おきの外壁塗装や大抵の設備更新ができます。

　今ネット情報をみると、節税にもなり将来必ず起きる大規模工事費用（屋根、壁、給排水など）の資金にもなる、とうことで次の２つの共済が目に留まると思います。
　①　経営セーフティ共済
　②　賃貸住宅修繕共済　
　両方とも、掛金が経費（損金）になる、将来の多額な工事費用に対応できるという面では同じですが、一長一短（メリット、デメリット）があります。
　弊事務所では、この共済についても契約する前にご相談を受けております。お気軽にご相談ください。