畑中達司税理士事務所
賃貸オーナーさんや大家さんの身近な相談相手！
案内板
賃貸経営者の方のお悩み Q＆A
税理士の通常業務である所得税・法人税の計算や節税対策の相談、会社設立の相談、相続税への対応のほか、賃貸経営の方（法人）から次のような相談にも対応しています。
Q１ アパートが築20年経つけど、外壁塗装や屋根葺き替え工事、配水管取替え工事などした方が良いのでしょうか？
A 築20年と言えば、1つの区切りの時期と言えます。まずは、建物の現状を把握しましょう。業者にインスペクションしてもらうのも良いし、自分でも確認ができる場合もあります。外壁であれば、目視して浮きが見つかったり剥がれている箇所があるときや、手でこすって手に浮いた塗料が付くようであれば、外壁塗装の時期と言えます。ひび割れがある場合は、スリムピン（直径0.5㎜）が入るようであれば早めに補修すべきです。水漏れが疑われるようであれば、早々に業者に劣化調査をしてもらうべきです。
屋根は、瓦であれば破損等無ければまだ補修等は必要ありませんが、スレート葺きの場合は、色褪せが見えるようであれば、塗装してもらう方が良いと思います。
弊事務所では、オーナー様と一緒に賃貸物件を確認することもしています。
Q２ リフォーム業者から外壁塗装工事と屋根防水工事の見積書（700万円）をもらったけど、この額は高くないでしょうか？
A 通常、２つか３つの業者に見積書を出してもらい検討すべきです。その場合、ただ金額だけでなく工事内容も比較したほうが良いです。例えば外壁塗装も2度塗りか3度塗りかによって工賃が違ってくるからです。内容の違うところはその業者に直接聞いて確かめることが大事です。
弊事務所では、ご依頼があるときは工事や材料の標準単価を示した積算資料で確認することもしています。また、確定申告に向け「修繕費か資本的支出か」の税務上の判断もしています。
Q３ 賃貸管理業者から管理委託契約の更新の話があり、管理料を値上げするという話が出ているが、このまま契約して良いでしょうか？
A とりあえずは、契約内容を確認してみてください。見るところは、維持管理です。令和2年6月に「賃貸住宅管理業法」が制定され、賃貸管理業者は契約の前に書類で重要事項説明をしなければいけなくなりました。その説明書類の中に、入退去者の管理手続きや家賃回収のほかに建物や付属設備等の維持管理、つまり点検があります。どういった箇所をどのくらいの頻度で点検しどういう報告をするのかを見て、物件の維持管理ができているな、と感じられたら契約されたら良いと思います。
弊事務所では、契約内容と今現在の点検報告を見比べてオーナー様に分かり易く説明することもしています。
Q４ 賃貸管理業者から、空室解消のためにwi-fiや宅配ボックスの設置を勧められているが、設置したら賃貸経営が良い方向に向かうのでしょうか？
A まずは、賃貸管理業者が入居者募集をどうやっているのか確認してください。賃貸管理業者ですから、当然周辺の同じ賃貸物件の入居者募集中や家賃の額の情報も持っていると思われます。その情報をもとに、周辺の賃貸物件と比較して設備投資すべきかどうか判断したら良いと思います。
弊事務所では、判断の参考資料として、その設備投資額が何年で回収できるか、の見積りを提供しています。ちなみにその設備は通常、減価償却資産として税務上取り扱われます。
このほかにも弊事務所では
・ 賃貸経営によるキャッシュフロー計算（生み出された現金額）
・ 賃貸物件の表面利回り、実質利回りの計算
・ 新たな賃貸物件への投資に当たっての業者の収支シミュレーション計算の検証
・ 物件売却に向けての売却見込み額（収益還元法）の算定
についてもお客様に情報として提供しています。
Q１ アパートが築20年経つけど、外壁塗装や屋根葺き替え工事、配水管取替え工事などした方が良いのでしょうか？
A 築20年と言えば、1つの区切りの時期と言えます。まずは、建物の現状を把握しましょう。業者にインスペクションしてもらうのも良いし、自分でも確認ができる場合もあります。外壁であれば、目視して浮きが見つかったり剥がれている箇所があるときや、手でこすって手に浮いた塗料が付くようであれば、外壁塗装の時期と言えます。ひび割れがある場合は、スリムピン（直径0.5㎜）が入るようであれば早めに補修すべきです。水漏れが疑われるようであれば、早々に業者に劣化調査をしてもらうべきです。
屋根は、瓦であれば破損等無ければまだ補修等は必要ありませんが、スレート葺きの場合は、色褪せが見えるようであれば、塗装してもらう方が良いと思います。
弊事務所では、オーナー様と一緒に賃貸物件を確認することもしています。
Q２ リフォーム業者から外壁塗装工事と屋根防水工事の見積書（700万円）をもらったけど、この額は高くないでしょうか？
A 通常、２つか３つの業者に見積書を出してもらい検討すべきです。その場合、ただ金額だけでなく工事内容も比較したほうが良いです。例えば外壁塗装も2度塗りか3度塗りかによって工賃が違ってくるからです。内容の違うところはその業者に直接聞いて確かめることが大事です。
弊事務所では、ご依頼があるときは工事や材料の標準単価を示した積算資料で確認することもしています。また、確定申告に向け「修繕費か資本的支出か」の税務上の判断もしています。
Q３ 賃貸管理業者から管理委託契約の更新の話があり、管理料を値上げするという話が出ているが、このまま契約して良いでしょうか？
A とりあえずは、契約内容を確認してみてください。見るところは、維持管理です。令和2年6月に「賃貸住宅管理業法」が制定され、賃貸管理業者は契約の前に書類で重要事項説明をしなければいけなくなりました。その説明書類の中に、入退去者の管理手続きや家賃回収のほかに建物や付属設備等の維持管理、つまり点検があります。どういった箇所をどのくらいの頻度で点検しどういう報告をするのかを見て、物件の維持管理ができているな、と感じられたら契約されたら良いと思います。
弊事務所では、契約内容と今現在の点検報告を見比べてオーナー様に分かり易く説明することもしています。
Q４ 賃貸管理業者から、空室解消のためにwi-fiや宅配ボックスの設置を勧められているが、設置したら賃貸経営が良い方向に向かうのでしょうか？
A まずは、賃貸管理業者が入居者募集をどうやっているのか確認してください。賃貸管理業者ですから、当然周辺の同じ賃貸物件の入居者募集中や家賃の額の情報も持っていると思われます。その情報をもとに、周辺の賃貸物件と比較して設備投資すべきかどうか判断したら良いと思います。
弊事務所では、判断の参考資料として、その設備投資額が何年で回収できるか、の見積りを提供しています。ちなみにその設備は通常、減価償却資産として税務上取り扱われます。
このほかにも弊事務所では
・ 賃貸経営によるキャッシュフロー計算（生み出された現金額）
・ 賃貸物件の表面利回り、実質利回りの計算
・ 新たな賃貸物件への投資に当たっての業者の収支シミュレーション計算の検証
・ 物件売却に向けての売却見込み額（収益還元法）の算定
についてもお客様に情報として提供しています。
2026年5月9日更新
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