アパート、賃貸マンションの資産価値を守る とは？
・先日、あるマンション雑誌のコラム記事に目が留まりました。
それは、築60年を迎える東京都杉並区にある昭和40年築の６階建て（分譲）マンションについて、理事長が今までの管理について投稿されたものでした。気付いた点を挙げると、
①管理会社に任せっきりにせず、管理会社の指導のもと、徐々に自主管理にしていった。
②信頼できる業者と連携して長期修繕計画を作成し、定期的なメンテナンスを怠らなかった。
→定期清掃や毎年の貯水槽の清掃を実施し、各戸の排水管洗浄の実施率はほぼ100%でした。
→外壁塗装は10年ごとに実施し、予算を見直して積立し、借入金無しで実施することができた。
→建物劣化の原因となる雨漏りの元凶である屋上を、徹底的に防水した。
→テレビとネットと電話回線を外配線で各部屋に導入した。
③老朽化したエレベーターは2度リニューアルを行い、今は遠隔操作で安全快適な状態にした。
・これに前後して先日、築22年になる大手ハウスメーカーが建築した2階建てアパートのオーナーと現地確認をしました。
築12年目に大規模修繕工事を400万円でしたとのこと。どこをどうされたかは話をお聞きしませんでしたが、外壁はタイル張りでとても綺麗でした。軒裏にヒビや汚れも無く、階段の鉄部に塗装の剥がれは見当たりませんでした。
そこで、オーナーに外壁タイルの繋ぎ目のシーリング部分について、自らの指で触ってもらいました。まず北側は「柔らかいですね。」、次に南側では「あれ、堅いですね」と。心配そうなので、「堅くなってヒビが見えてきたら、外壁塗装を考えてみてください。まだしばらくは大丈夫のはずです。」とコメントをしたところ、ずっと無表情な顔に笑顔が見えました。
ただ、離れて見ると屋根部分のスレートが色褪せしているように見えることもお話しし、元々の素材の色だったら心配ないですが・・・と。「そうでなければ屋根防水は、真剣に考えた方が良いですよ。」とアドバイスしておきました。
・「専門業者ではないから・・・」とか「管理業者が見てくれている（はず）から・・・」では、長い年月かけて資産価値を守ることは難しいでしょう。でも、自ら目を向けるだけで60年、もしかすると100年間でもずっと収益を出し続けてくれる資産になってくれます。
微力ながらも、その手助けができれば・・・と思っています。
畑中達司税理士事務所