中小企業者の健全な成長なくして日本経済の発展なし 適正な「資産形成」と「申告納税」したいと願う全ての関与先から感謝される税務会計事務所として、あなたとあなたの会社を全力でサポートします
経営革新等支援機関《第105013001701号》
受付時間:

9:00~17:00(定休日:水日祝)

業務案内

不動産を売買をされた法人様・個人様へ

《はじめに》

 不動産を売却・購入・保有する上で、税金や諸費用の問題はとても重要といえます。不動産産が売却できても、税金や諸費用を頭に入れていなかったためその後の資金計画が狂ってしまったり、逆に不動産が購入できても、税金や諸費用を考慮していなかったために資金がショートしてしまったり。このような事態にならないために、あらかじめ不動産の売却・購入時にかかる税金と諸費用をしっかりと理解しておく必要があります(ここでは主に個人の場合を想定して説明します)。

土地や建物といった不動産を売却した場合にかかる主な税金や諸費用は次のとおりです。

1. 仲介手数料   不動産仲介業者に支払う仲介手数料
2. 印紙税     売買契約書に貼る印紙代
3. 測量費用    実測売買を行う場合に必要
4. 司法書士費用  不動産の名義変更・抵当権抹消費用
5. 所得税・住民税 売却益にかかる税金
6. 消費税     消費税を納める義務がある方のみ
7. 税理士費用   税理士に確定申告をお願いする場合のみ

この中でも、負担が大きいのが、「1.仲介手数料」と「5所得税・住民税」です。
順番にご説明します。


《1.仲介手数料》

 不動産は、当事者同士で直接売買できます。しかし見ず知らずの他人間で、不動産という高額資産を売買する際は、不動産会社に手数料(※)を支払って仲介してもらう場合が大半です。

(※)仲介手数料(上限) (宅建業法第46条、建設省告示第1552号)
売買金額が400万円以上の場合 「売買金額×3%+6万円」(消費税別途)

 これは「上限」なので交渉できます。但し、あまり値引きにこだわると、不動産仲介業者のモチベーションが下がりますので、常識の範囲で交渉されるのが良いと思います。

《2.印紙税》

 不動産の売買契約書は、通常、2部(売主用・買主用)作成してそれぞれが署名・押印することが多く(※)、この場合は2部とも同額の収入印紙を貼付しなければなりません。

(※)買主または売主のどちらかが不動産業者の場合、「ウチはコピーでいいですよ」といって収入印紙を貼らない(節税?)するケースに立ち会いました。しかし売主・買主ともきちんと相手の自署・押印がある契約書を保管しておくべきと思います。

<印紙税額>
数年ごとに金額変更があります。貼付に際してはその都度確認することをお勧めします。
 https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7140.htm
 https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7108.htm
 https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/inshi/pdf/1055-2.pdf


《3.測量費用》

 土地を売却する際、契約書に土地の「面積」を記載する必要があります。

ここでの「面積」には、2種類あります。
 ・公簿面積:登記簿謄本に記載されている面積
 ・実測面積:土地家屋調査士などが実測した面積

また、
 ・公募面積をもとに売買する方法を、「公簿売買」
 ・実測面積をもとに売買する方法を、「実測売買」 といいます。

この場合
 ・公簿売買する場合は、測量費用が必要ありませんが、
 ・実測売買する場合は、測量費用が必要です。

 測量費用は土地の面積にもよりますが、通常の宅地を測量する場合であれば、20万円~100万円程度になることが多いと思います。また測量費用の負担は、売主と買主とが折半する場合、売主が全額負担する場合など、相互の話し合いで決まります。


《4.司法書士費用》

 不動産を売買する際、不動産登記簿の名義を売主から買主に移転します。

 具体的には、司法書士が必要書類(売買契約書、売主の印鑑証明書など)を法務局に持ち込んで手続きします。司法書士に依頼せず自分でも移転登記できまずが、司法書士に報酬を支払って移転登記してもらうことが通常と思います。

 司法書士に払う費用は平成14年に自由化されましたので、現在は司法書士により異なりますが、売主側の負担額はおおむね3万円~10万円程度になると思います。

 また、売却不動産に抵当権などの担保がついている場合は、売買の際に借入金を返済して抵当権を解除してもらう必要がありますので、銀行との事前打ち合わせも必要です。

《5.所得税・住民税(譲渡所得税)》

 ここからようやく税金の話になります。

 不動産(土地・建物)を売って利益(売却益)が出た場合は、その売却益に税金がかかります。この税金を「譲渡所得税」と呼んでいます。売却益が出ている場合は確定申告が必要になります。

(1)譲渡所得税の計算方法は?

①「収入金額-取得費-譲渡費用=譲渡所得」
 ・収入金額・・・・売却金額
 ・取得費・・・・・購入金額
 ・譲渡費用・・・・売却費用
 ・譲渡所得・・・・売却利益

②「譲渡所得」に「税率」をかけます。
「譲渡所得(売却益)×約20%(約40%)=譲渡所得税」
 ・約20%(保有期間5年超 )の場合:所得税15.315%+住民税5%
 ・約40%(保有期間5年以下)の場合:所得税30.63%+住民税9%

(※)不動産に関する税金には多くの特例があります。居住用不動産を売却した場合、事業用不動産を交換した場合などに有利な特例措置が設けられていますが、ここではこれら特例の説明を省略します。詳しくお知りになりたい方はコチラからお問い合わせください。

お問い合わせはこちら

(2)住民税も納める必要があります

 不動産の譲渡益には、所得税のほか住民税も課税されます。売却した翌年3月15日までに所得税の確定申告してまず所得税だけ(約15%分または約30%分)を納付すると、税務署がそのデータを各市区町村役場に通知するので、翌年5月~6月頃に住民税の納税通知書が自宅に届きます。売却から納付まで1年程度のタイムラグがありますので、注意が必要です。


《6.消費税》

 国内において事業者が資産を譲渡した場合は、消費税を買主から一旦あずかることになります。ただし、サラリーマンが自宅を売却したような場合は、事業者に該当しません。また土地のみの売買の場合は、土地には消費税がかかりません。

 土地と建物を一緒に売買する場合、きちんと土地と建物のそれぞれの金額を契約書に記載するべきです。土地と建物の割合(按分)についてはいくつか方法がありますので、コチラからお問い合わせください。

お問い合わせはこちら

また次のURLも参考になります。
 https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6301_qa.htm


《7.税理士費用》

 不動産の売却に際して譲渡益が発生した場合、翌年3月15日までに確定申告しなければなりません。

ここで問題があります。それは
 ・「自分で確定申告する」か
 ・「税理士に確定申告を依頼する」か 
という点です。
税理士に依頼すれば費用が発生しますので、自分で申告したい方も多いと思います。

 土地・建物を売却した場合は、税制上の優遇措置が多数あります。

 ご自身で現在適用可能な優遇措置を調べて判断し、税額を正確に計算し、申告書を作成して提出し、税金を納めるには相応の労力が必要です。また計算した結果が正しいのか、売却益が大きい場合(数千万以上)は後日に間違いを指摘されるのではないか、といった不安も残ります。

 また土地・建物の確定申告には、最初から税務署に書類を提出しておかないと後からの修正はできない、といった定めも多くあります。

 税理士に申告を依頼した場合、通常の確定申告より高額(10万円~30万円程度)になりますが、ご自身で申告する場合よりも納税額が少なくて済む(優遇措置の適用により節税が図れる)場合もあるかもしれませんし、何より安心です。

 ご予算の範囲内であれば、早めに税理士にお願いすることをお勧めします。

お問い合わせはこちら

URL
経営革新等支援機関《第105013001701号》
しんむら総合税務会計事務所
電話:03-6811-1521
受付時間:

9:00~17:00(定休日:水日祝)

お問合せフォーム