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広大地の評価が変わります

平成30年1月から広大地の評価が「地積規模の大きな宅地の評価」に変わります。

① 適用基準が明確化

現在の広大地の適用基準
〇その地域における標準的な宅地の地積に対して著しく地積が広大
〇開発行為を行うとした場合に公共公益的施設(主に開発道路)の負担が必要
〇マンション適地ではない
 →適用基準があいまい

地積規模の大きな宅地の評価
〇地積が1,000㎡以上(三大都市圏は500㎡以上)
〇容積率が400%未満(東京23区は300%未満)
〇路線価の地域が、普通住宅地区及び普通商業・併用住宅地区
〇市街化調整区域内(一定の開発可能地域を除く)ではない
〇都市計画の用途地域が工業専用地域ではない
 →適用基準が明確化

② 画地の形状に応じた評価減に対応

◆現在の広大地の評価
路線価×広大地補正率×地積
広大地補正率=0.6-0.05×広大地の地積/1,000㎡

◆地積規模の大きな宅地の評価
路線価×画地の形状に応じた補正率×規模格差補正率(下部表参照)×地積
(画地の形状に応じた補正率:奥行価額補正、間口狭小補正、不整形地補正など)

③ 補正率が縮小

(例)     広大地  地積規模の大きな宅地
1,000㎡     0.55    0.78
(三大都市圏)
   
5,000㎡     0.35    0.72
(三大都市圏以外)
 
【地積規模の大きな宅地は画地の形状による補正率は加味していない】

 改正により、適用基準が明確化したこと、画地の形状による評価への反映がされるようになったこと、路地状開発が可能等の理由で減額が受けられなかった宅地が減額可能になったことは評価できます。 
 しかし、都心部のマンション等として最有効使用で利用されている土地まで減額の対象になった反面、工場地域で住宅地への転用が進んでいる地域でも路線価が中小工場地区に該当すれば適用除外になったことは、実態の地価水準と合わず、問題があると考えています。また前面道路の幅員が狭く実際に使える容積が400%未満(東京23区は300%未満)であっても、その地域の容積率が400%(東京23区は300%)以上ある場合は適用が出来ず、実態の地価水準とはかけ離れた評価額となる可能性があります。
規模の大きな宅地の評価
2019年4月3日更新
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