林悦弘税理士事務所

　相続空き家の敷地を譲渡する場合、面積の広い土地は分筆して譲渡すると売却しやすくなり、価格も高くなることがあります。

◆相続で取得した空き家の放置をなくしたい
　相続空き家の特例は、耐震基準を満たさない居住用家屋（昭和56年5月31日以前に建築されたもの）を耐震基準に適合させて土地と家屋を一括して売却するか、あるいは、家屋の全部を取り壊して売却する場合に、その他の特例の適用要件を満たすときは、譲渡所得から3,000万円（相続人が３人以上の場合は、１人2,000万円）までを控除するものです。令和６年より、土地と家屋を一括して売却した後、譲渡した年の翌年2月15日までに、家屋が耐震基準に適合させるか、家屋の全部を取り壊す場合にも認められるようになりました。

◆被相続人ごと、相続人１人につき１回まで
　この特例は、相続人の譲渡所得税を大幅に軽減させる特典を与えるものであるため、制度の利用は同一の被相続人について、相続人1人につき、１回までに制限されます。
　たとえば、相続で取得した土地を2筆に分筆して譲渡する場合、２回に分けて売却することになりますが、そのうち、１回について特例の適用を選択できます。また、一度選択した特例の適用は、後で変更できません。例えば、１回目の売却に特例の適用を選択した相続人は、その後、２回目の売却が１回目の売却より譲渡所得が大きくなるからといって、1回目の譲渡所得について修正申告書を提出しても２回目の売却で特例の適用を受けることはできません。

◆同じ年に売却すれば、全部に特例を適用
　しかし、居住用家屋を取り壊した後、その敷地であった土地を分筆して同じ年に売却する場合には、特例の適用要件を満たしている限り、双方に特例を適用できることが国税庁の質疑応答事例で示されています。
　ただし、同一年に分筆した双方の土地を売却して生じた譲渡所得について3,000万円まで（相続人が３人以上の場合、1人2,000万円まで）の控除が限度となります。

◆特例の適用は居住用家屋の敷地に限られる
　相続空き家の特例は、相続開始の直前に被相続人が主として居住の用に供される家屋と一体として利用されていた敷地部分にのみ適用されます。離れ、倉庫、車庫などに供されていた敷地部分には適用されません。その場合は居住用家屋とその他の建築物の床面積割合で按分して居住用家屋の敷地部分に特例を適用します。