新しい権利 配偶者終身居住権
◆新しい法定された権利の創設
民法が改正され、配偶者終身居住権が創設されました。被相続人の配偶者が自宅に住み続けることができる権利で、高齢化が進む中、残された配偶者の住居や生活費を確保し易くする、というのが狙いです。
子が自宅の所有権を相続し、被相続人の配偶者が終身居住権を相続する、というのが最も典型的な予想ケースとされています。
所有権が第三者に渡っても、そのまま自宅に住み続けることができる、という排他的権利です。
◆評価額と権利の性質
居住権の評価額は平均余命などを基に算出され、不動産の価額は、終身居住権の価額と終身居住権付不動産の価額とに分割されることになる、と法務省法制審議会民法部会で審議されていました。相続税評価額がどうなるかは未定ですが、法制審の審議を承けたものになると思われます。
終身居住権の譲渡資産性は弱そうですが、登記されることを前提にしているので、債権でありながら、借地権のような物権的性格を強く持ちそうです。
◆終身居住権の一身専属性
終身居住権は一身専属権として死亡と共に消滅するものです。その自然消滅によって、終身居住権付不動産は何の制限もない不動産に生まれ変わります。その時に、終身居住権の消滅益を認識すべきか、終身居住権に対応することになる承継取得原価はどのような扱いになるか、なども必然の検討テーマになります。
◆自然消滅借地権が参考になる
自然消滅借地権の場合は、借地権の消滅益を認識せず、借地権の取得価額は自然消滅になります。これに準ずるとすると、終身居住権の消滅益は認識せず、それに対応している取得価額も自然消滅となり、誰にも承継されません。
固定資産税は気を付けて
◆固定資産税は賦課決定
所得税や法人税は納税者本人が税額を計算し申告して税金を納めます。
それに対し、固定資産税は役所が不動産を一方的に評価して納税額を決め、それを納税者が納めます。
◆固定資産税にはプロがいない
お役所のやることだから間違いはないだろうと思いがちですが、結構間違いは多いのです。その原因は対象不動産に対して圧倒的に評価人員が不足しているということです。東京都の場合、都内に土地は約221万筆、家屋は約160万戸あると言われています。これらを全て実地調査することは不可能と言われています。また、都の職員は都税事務所に就職するのではなく東京都に就職し、職場のローテーションで固定資産税の現場に配属されますが、定年まで固定資産税係ということはなく2〜3年で別の部署に配属されますので常に素人集団です。こういった傾向はどの自治体も同じです。
◆まずは納税通知書を見直してください
固定資産税の納税通知書は読みにくいでしょうが、以下のことを確認してください。
(1)土地の所在・家屋の所在、家屋番号
自分のものか確認してください。
(2)登記地目・家屋の種類・用途、構造
現況と異なっていないか？
(3)地積・家屋面積
実際の面積と相違がないか？
ただし、実測をする場合はかなりの費用が掛かります。
(4)価額
住宅用地の場合、評価額と課税標準額は異なります。当然課税標準額の方が小さいはずです（ちなみに住宅用地の場合、住宅１戸につき200㎡までは1/6です）。
◆おや？と思ったら
自治体の窓口に出向いて課税資料を請求してください。
土地なら「土地現況調査票」、家屋なら「再建築評点計算書」「基準年別計算書」（自治体により名称が異なる場合があります）が必ずあるはずです。
明らかにおかしい場合は、「審査申し出」を行ってください。しかし「審査申し出」は原則として3年に1回の基準年度の限られた期間ですので、窓口で「再調査」の依頼をしてみてください、自治体により対応していただける場合もあります。