松岡国際税務会計事務所-神奈川県藤沢市-
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信託の活用法(4)-不動産管理信託
一言に不動産信託といっても、信託財産の種類で土地信託、建物信託等また信託目的では管理、処分そして投資目的等に分類されます。そして日本における不動産信託は戦前からの管理信託、土地バブル期の土地信託そして金融商品バブル期の流動化信託(REIT)と変遷し、現在は管理信託のニーズが高まりつつあります。
その背景として、バブル期に投資不動産を購入した団塊世代が、減価償却や借入金利子などの税務上メリットを享受し、次の団塊ジュニアや相続人以外に相続、贈与するにあたり遺言によりもめることなく、投資不動産を確実に相続人や相続人以外に移転し、管理を受託者に任せ、税務上のメリットも引き継ぐため信託を利用することが考えられます。特に、高齢化すると住宅の維持、管理費の資金調達も困難であったり、海外など遠方に住宅が所在する場合には、その地域の信託会社を受託者として利用すると便利です。
なお不動産管理信託を設定しても、所得・法人・消費税上受益者がその信託資産および負債を有するものとみなし、かつその収益・費用も受益者に帰属するとみなして、家賃収入や支払利息、減価償却をその経費として各種所得の金額または事業年度の所得の金額を計算するとともに、その信託財産に係る資産の譲渡等については消費税がかかることとなります(ただし、土地の譲渡部分は非課税)。
また信託財産の譲渡が委託者の死亡を原因として遺言によるものであれば遺贈として、契約によるものであれば死因贈与として時価をベースに相続税が課されます。一方、生前贈与の場合は贈与時にいったん時価ベースで贈与税が課されますが、相続時精算課税を利用できれば相続時に相続税と精算することができます。
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