松岡国際税務会計事務所-神奈川県藤沢市-
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信託の活用法(1)ーリバース・モルゲージ
日本において最近、高齢化社会の問題がクローズアップされています。子供が独立し持ち家はあるけど老後の貯蓄に不安を感じるシニア層が急増する一方、年金受給者となると銀行の融資は閉ざされるので、住宅の耐震工事、バリアフリー改修工事や2世帯住宅への増築工事も困難となり、国土交通省も住宅融資保険制度を含めた支援策を検討中です。
ところで、1981年からすでに武蔵野市など一部の自治体や金融機関が欧米で普及しているリバースモルゲージと呼ばれる不動産担保年金融資方式つまり、高齢者が居住する住宅を担保として、年金あるいは一括の形で定期的に融資を受け取り、高齢者が住宅を使用しなくなった段階(死亡、相続、転居など)で住宅を処分して返済する方式を導入しました。
しかし、自治体や金融機関は、住宅に根抵当を設定する担保型の直接融資のため以下のように条件が厳しくあまり普及していません。
1.担保不動産に配偶者または親以外の同居人がいないこと。つまり、相続する子供は同居対象外。
2.融資限度額が土地の評価額の5割程度と低い。つまり、担保処分時の譲渡税などを考慮して低く設定。
そこで、民間の信託会社が担保不動産の受託者として管理し、所有者である高齢者が受益者として金融機関から融資を受ける信託併用方式では、一団の信託が信用補完として機能するため融資条件も緩和され、配偶者以外の家族が同居している場合や賃貸住宅併用の場合も適用され、また融資限度も7~8割まで可能です。
ところで、信託契約にかかる税務上の取り扱いについては、所得税、法人税及び消費税法いずれの規定においても、信託財産の収入・支出は、受益者である居住する高齢者に帰属し、続けてその信託財産を所有するとみなされます。したがって、信託契約を結んだ段階では、譲渡所得税は課税されず、将来同居する相続人が相続時に小規模宅地の相続税の減額制度、また処分時に居住用住宅の譲渡所得税の特別控除を享受できるため、自治体や金融機関からの直接融資にない税務上のメリットを享受できると考えられます。
ところで、1981年からすでに武蔵野市など一部の自治体や金融機関が欧米で普及しているリバースモルゲージと呼ばれる不動産担保年金融資方式つまり、高齢者が居住する住宅を担保として、年金あるいは一括の形で定期的に融資を受け取り、高齢者が住宅を使用しなくなった段階(死亡、相続、転居など)で住宅を処分して返済する方式を導入しました。
しかし、自治体や金融機関は、住宅に根抵当を設定する担保型の直接融資のため以下のように条件が厳しくあまり普及していません。
1.担保不動産に配偶者または親以外の同居人がいないこと。つまり、相続する子供は同居対象外。
2.融資限度額が土地の評価額の5割程度と低い。つまり、担保処分時の譲渡税などを考慮して低く設定。
そこで、民間の信託会社が担保不動産の受託者として管理し、所有者である高齢者が受益者として金融機関から融資を受ける信託併用方式では、一団の信託が信用補完として機能するため融資条件も緩和され、配偶者以外の家族が同居している場合や賃貸住宅併用の場合も適用され、また融資限度も7~8割まで可能です。
ところで、信託契約にかかる税務上の取り扱いについては、所得税、法人税及び消費税法いずれの規定においても、信託財産の収入・支出は、受益者である居住する高齢者に帰属し、続けてその信託財産を所有するとみなされます。したがって、信託契約を結んだ段階では、譲渡所得税は課税されず、将来同居する相続人が相続時に小規模宅地の相続税の減額制度、また処分時に居住用住宅の譲渡所得税の特別控除を享受できるため、自治体や金融機関からの直接融資にない税務上のメリットを享受できると考えられます。
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