不動産所得の事業的規模とは？
青色申告者が不動産所得を申告する場合、貸室が5棟10室に届かない場合でも、賃料収入の大きさや賃貸活動の状況などによっては、貸付けが事業的規模に該当すると認めてもらえることもあります。
◆事業性が認められる場合の特典
不動産所得が事業として認められた場合には、以下の特典が受けられます。
(1)建物取壊、除却損の全額を経費に算入
(2)貸倒損失を回収不能の年に経費に算入
(3)青色専従者給与が適用可
(4)複式簿記の記帳で55万円控除（電子帳簿保存又はe-Taxにより65万円控除）
◆社会通念としての事業規模
貸付けが事業として行われているかについて、国税庁は「社会通念上、事業と称するに至る程度の規模」と定義しており、5棟10室基準はその例示として示されていますが、判例では「５棟10室基準を満たせば事業として行われているものとするという十分条件を定めたにすぎず、当該基準を満たしていなかったとしても、これをもって直ちに社会通念上事業に当たらないということはできないと解する」と示されています。
事業性は賃貸の営利性、継続性や危険負担、精神的・肉体的労力の程度などで個別に判定されます。賃借人が同族会社で安定した賃貸先のため、リスクはないとして事業性が認められなかった判例もあります。
◆賃貸人のリスクは必ずしも小さくない
不動産賃貸は、事業所得を生む事業と比べ、精神的・肉体的負担は少なく、賃借人が入居してしまえば、設備の不具合でも起きない限り、手間はかからないといえます。
一方、退去時の原状回復、建替時の立退交渉などは負担を伴い、また最近はリモートワークで間取りが少なく狭い物件は、敬遠されがちとなり、リフォームも必要となります。その他、地震による建物の倒壊リスクや、火事の延焼や類焼リスクなど賃貸する側には相応の負担が生じます。
◆事業性を認めてもらうためには
５棟10室まで至らなくても、賃料収入や不動産所得で相応の規模が確保されているのであれば事業性は一定程度、備えているとも言えます。継続的に賃貸を行い、修繕やクレーム対応などきめ細かな賃貸管理は事業性を高めることにもつながります。事業的規模に該当するか気になる時は、税務署に貸室の数や収入金額、事業状況を説明して確認を受けるのもよいかもしれません。
事務所だより令和4年5月号②より抜粋
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住宅ローン控除と譲渡特例
住宅ローン控除の適用を受けて新住居を取得した人が、旧住居を住まなくなってから３年目に譲渡して3000万円特別控除の適用を受けようとする場合、住宅ローン控除が過去に遡って適用されなくなりますので注意が必要です。
◆租税特別措置の趣旨は、住宅取得の促進
「公平・中立・簡素」は税制の基本原則ですが、国は、特定の政策目的の実現のため、特別措置でこの原則を少し緩めて特定の人の税負担の軽減をはかります。住宅ローン控除は、借入金の金利負担を税額控除で補填するもの、居住用不動産の譲渡所得の3000万円特別控除は、住宅を売却する人は、代わりに居住用不動産を取得する必要があることから譲渡所得に係る税負担を減らして、住宅取得を後押しするものです。
◆会計検査院の指摘で重複適用が発覚
ところで、令和２年度改正前の税制では、居住した年、及びその前後２年間の重複適用までは禁止されていましたが、旧住居を住まなくなってから３年目に譲渡した場合、住宅ローン控除と3000万円特別控除の重複適用が起きてしまうことを会計検査院が指摘しました。このため、令和２年４月１日以降の旧住居の３年目の譲渡にも、重複適用はできないこととなりました。
◆重複の場合は、3000万円特別控除を優先
重複適用の場合は、3000万円特別控除が優先されます。3000万円特別控除の適用を受けようとする人が、住宅ローン控除を先行して受けていた場合、過去に遡って住宅ローン控除が適用できなくなり、修正申告（または期限後申告）が必要となります。これにより居住用不動産を買換えしようとする人は、住宅ローン控除と譲渡所得の3000万円特別控除のどちらを選択するか、事前に有利判定が必要となります。
◆控除率１％の見直しも忘れずに
なお、このときの会計検査院報告では、他にも、住宅ローン控除適用者の借入金利が１％を下回ることが多いことから、ローンで住宅を取得した人の税負担が金利負担以上に減額される逆ざや現象が報告されていました。そこで令和４年度税制改正では、令和４年以降に居住の用に供したものから借入残高に対する控除率は、1％から0.7％に引き下げられることになります。
事務所だより令和4年3月号②より抜粋
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空き家控除の適用をめぐる配慮と準備
◆空き家控除の座り場所と有利な適用の仕方
空き家控除は、居住用財産の譲渡の3000万円控除の規定の条文の中に、みなし居住用財産譲渡として挿入的に規定されたので、同じように、譲渡者一人当り3000万円控除であり、何人かの共有で相続の場合には、3000万円に共有者の数を乗じた額が控除額の限度額となります。遺産分割に際しては、共有という選択肢が有利になるわけです。
◆居住用特例との相違点
なお、居住用3000万円控除と異なり、被相続人居住用家屋とその敷地等の両方を相続等取得した者だけが適用対象で、被相続人居住用家屋のみ又はその敷地等のみを取得した者は適用対象外となるとの解釈が通達で示されています。
また、居住用買換特例に譲渡価格１億円以下という価格制限のあるように、空き家特例にも１億円以下の限定要件があります。
ただし、居住用では、共有資産の譲渡の場合は各共有者ごとの譲渡対価により判定するのに対し、空き家では、共有者全員の合計譲渡額で判定されると通達で解釈が示されています。
◆空き家控除と居住用控除とのバッティング
また、居住用3000万円控除と空き家控除が同一年の譲渡としてバッティングしてしまった場合には、合わせて3000万円しか控除できません。両適用間での前年・前々年適用の場合の排除規定は除外されていますので、譲渡年をズラす調整は注意すれば容易かと思われます。
◆空き家控除特例の制限事項
空き家特例は、年を跨いで何回かの譲渡の都度に適用することは認められず、一度きりの適用です。それで、部分的な譲渡をせざるを得ない時は空き家特例は適用せず、中心的な譲渡の年に於いて空き家特例を適用するとの選択は可能です。
しかし、譲渡価額１億円以下の限定要件の判定には、前々年及び翌々年における空き家特例を使わない部分譲渡（除く収用等）をしていた時の部分譲渡額も含めて判定することになっています。
◆空き家をめぐる北風と太陽
空き家特例は、平成27年度税制改正で、固定資産税・都市計画税の重課措置が実施され、次いで平成28年の税制改正で未然防止策として3000万円特別控除が創設され、今年の改正で、相続開始時老人ホーム入居ですでに空き家になっていた場合もＯＫになりました。
事務所だより令和元年5月号②より抜粋
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配偶者(特別)控除の変更点
◆平成30年から改正適用となります
今年から、配偶者控除及び配偶者特別控除が改正されました。内容をおおざっぱに言うと「配偶者特別控除適用上限が140万円ではなくなった」ということになります。
ただし、納税者本人（配偶者控除を受ける人）の所得金額によって、配偶者控除や配偶者特別控除の額が増減します。
◆本人の所得によって変動する配偶者控除
まずは配偶者控除のみで条件を見てみましょう。
(1)本人の合計所得が900万円以下（給与収入のみで計算すると1,120万円以下）の場合→配偶者控除は38万円
(2)本人の合計所得が950万円以下（1,170万円以下）の場合→配偶者控除は26万円
(3)本人の合計所得が1,000万円以下（1,220万円以下）の場合→配偶者控除は13万円
(4)本人の合計所得が1,000万円を超える場合→配偶者控除は適用されません
※配偶者の所得はいずれも38万円以下（給与収入103万円以下）であることが条件
◆配偶者特別控除の変動
今までは38万円超の配偶者の所得によって配偶者特別控除が受けられましたが、今回の改正によって本人の所得により、そのパターンが3つに分かれました。また、配偶者特別控除が受けられるのは所得123万円まで（給与収入のみで換算すると201万円まで）となる他、配偶者の所得が85万円（給与収入150万円）までは配偶者控除と同額の控除額となります。
・本人の所得900万円以下 →配偶者特別控除額：38万円〜3万円
・本人の所得950万円以下 →配偶者特別控除額：26万円〜2万円
・本人の所得1,000万円以下 →配偶者特別控除額：13万円〜1万円
※本人所得が1,000万円を超える場合は、改正前と同じく配偶者特別控除は受けられない
◆「103万円の壁」は無くなったが……
妻の収入が一定以上あると手取りが逆転したり、税金によって手取り額に差が出てしまう現象を「壁」とよく言いますが、最大の「壁」というのは「社会保険料負担」が発生することです。
この壁は未だに130万円（場合により106万円）以上で発生します。社会保険料関係の法改正も早急にして欲しいですね。
事務所だより平成30年6月号①より抜粋
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動産管理会社に支払う不動産管理料の適正額
賃貸物件を所有する個人が不動産管理会社を設立して、不動産の管理をその管理会社に委託し、管理料を支払うことで所得を分散させるという一般的な節税手法があります。
支払った管理料の分を必要経費とし個人の所得税を抑えることができるというものですが、不動産管理料が不当に高額である場合、適正額を超えた部分についてはその経費性を否認されることとなるため、留意が必要です。
◆管理料の相場と決定方法
同族経営の不動産管理会社に支払う管理料は、事業運営方式にもよりますが5％〜15％が相場です。過去の裁判例を参考にして手数料率を決定するという方法もありますが、表面的な数字ではなく、不動産管理会社が実際に行う管理業務の内容、その業務の周辺相場、同様の業務を他業者に委託した場合にいくらまでなら支払うかが管理料決定の基準となります。
◆同族会社の行為計算否認規定
不動産管理料がその管理業務の実態と照らし合わせて「不当に高額である」として否認される場合にその根拠となるのが、所得税法第157条「同族会社等の行為又は計算の否認等」の規定です。当該規定は、課税の公平を図る趣旨から、所得税の負担を不当に減少させる結果となると認められる場合に適用されます。同族会社であるがゆえに第三者取引には通常見受けられないような料金設定がなされた場合、その不相当に高額な部分が必要経費として認められないこととなります。
◆適正額と業務上の留意点
管理料については、個々の物件の規模、地域性、管理業務の具体的な内容を総合的に勘案し、業務内容に則して決定することが必要です。また、修繕費や共益部分の費用をどちらで負担するのかを事前に決定したり、さらには業務日誌を作成する、メールやFAXといった日々の業務のやり取りを保管するなど業務実態を明確にしておくことも重要です。
事務所だより平成31年1月号②より抜粋
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仮想通貨に関する税務上の取扱い
仮想通貨を売却又は使用することにより生じる利益は、原則として総合課税の雑所得に区分され所得税の課税対象となります。
◆取引区分ごとの所得の計算方法
（1）仮想通貨の売却
保有する仮想通貨を売却（日本円に換金）した場合、その売却価額と取得価額との差額が所得金額となります。
（2）仮想通貨での商品の購入
保有する仮想通貨を商品購入の際の決済に使用した場合、その使用時点での商品価額（消費税込みの金額）と仮想通貨の取得価額との差額が所得金額となります。
（3）仮想通貨と仮想通貨の交換
保有する仮想通貨を他の仮想通貨を購入する際の決済に使用した場合、その使用時点での他の仮想通貨の時価（購入価額）と保有する仮想通貨の取得価額との差額が所得金額となります。
（4）仮想通貨の分裂
仮想通貨の分裂に伴い取得した新たな仮想通貨は、分裂時点において取引相場が存在しておらず、その時点では価値を有していないと考えられます。したがって、新たな仮想通貨を取得した時には課税関係は生じず、実際に売却又は使用した時点で所得が生じることとなります。なお、その取得価額は0円となります。
（5）仮想通貨のマイニング
マイニング（採掘）等により仮想通貨を取得した場合は、収入金額（マイニング等により取得した仮想通貨の取得時点での時価）から必要経費（マイニング等に要した費用）を差し引いた所得金額が、事業所得又は雑所得の対象となります。
◆法人が仮想通貨を保有する場合
法人が期末において保有する仮想通貨は、会計上、活発な市場が存在する場合は、市場価格に基づく価額をその仮想通貨の貸借対照表価額とし、帳簿価額との差額は当期の損益として処理します。活発な市場が存在しない場合は、取得価額をもって貸借対照表価額とし、期末における処分見込価額が当該取得価額を下回る場合には、処分見込価額を貸借対照表価額とし、取得価額との差額を当期の損失として計上しますが、税務上は当該損益の額について申告調整で自己否認することになります。
2017年から急拡大した仮想通貨市場は、今後も法整備等の動向に留意が必要です。
事務所だより平成31年3月号②より抜粋
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