マイホーム売却時の特例
◆マイホームには税の特例がもりだくさん
住宅ローンを借り入れて、住宅の新築・取得を行った場合受けられる住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、皆さんご存じかと思いますが、マイホームに関連する税制は売却した際にも様々な状況に応じて特例が設けられています。今回は横断的にどんな特例があるのかを見てみましょう。
◆マイホームを譲渡して売却益が出た時
(1)居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例：マイホーム（居住用財産）を売った時、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる。
(2)マイホームを売った時の軽減税率の特例：所有期間が10年を超えている場合、長期譲渡所得税率は通常15％（＋住民税5％）であるのに対して、6,000万円までの部分については10％（＋住民税4％）で計算することができる。
(3)特定の居住用財産の買換えの特例：特定のマイホームを売って、代わりのマイホームに買い換えた時、一定要件のもとに、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる。
(1)と(2)は併用が可能ですが、(3)も含め、売却益が出て特例を利用した場合、住宅ローン控除との併用はできません。
◆マイホームを譲渡して売却損が出た時
(4)マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例：マイホーム（旧居宅）を売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合、旧居宅の譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たしていれば、譲渡損失をその年の給与所得等、他の所得と損益通算することができる。また、損益通算しても控除しきれない分は、譲渡の年の翌年以後3年内は繰越控除が受けられる。
(5)特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例：住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高より低い価額で売却して譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たせば他の所得と損益通算できる。また、譲渡の年の翌年以後3年内は繰越控除が受けられる。
(4)は買い換えの場合に限られますが、(5)は新たにマイホームを買わなくても受けられる特例です。また、売却損が出た時に利用する特例は、住宅ローン控除併用可です。
事務所だより令和6年8月号①より抜粋
お問い合わせはこちら
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除
◆使いやすくなった？特別控除
被相続人（故人）の居住の用に供していた家屋や敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、一定の要件を満たしてその家屋や敷地等を譲渡した場合に、譲渡所得から3,000万円を特別控除する、いわゆる「空き家の3,000万円控除」ですが、令和5年度の税制改正で、令和6年1月1日以降に行う譲渡については、一部要件等の変更がありましたので、おさらいしてみましょう。
◆主な要件は変わらず
特例対象になる「家屋」および「敷地等」については、大きな変更はありません。大まかな要件としては
(1)昭和56年5月31日以前に建築された家屋
(2)区分所有建物登記がされている建物でない
(3)相続開始の直前に被相続人以外に居住していた人が居ない（ただし被相続人が要介護認定を受けて老人ホーム等に入所していたなど、一定の要件を満たしていればOK）
(4)売った人が相続または遺贈により取得したもの
(5)相続から譲渡までに事業や貸付または居住の用に供されていたことがない
(6)売却代金が1億円以下
(7)一定の耐震基準を満たすものか、被相続人居住用家屋の全部の取壊しをした後に敷地を売却する（令和5年までの要件）
(8)他の特例を使用していない
等です。
◆令和6年1月1日からの変更点
今までは耐震基準を満たしていない場合は、耐震改修を行うか、取壊した後に譲渡しなければなりませんでしたが、令和6年1月1日以降の譲渡については、そのまま売却しても、譲渡後に買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修もしくは取壊しを行った場合でも、適用されることになりました。
また、譲渡所得の金額から3,000万円の控除については、相続人の数が3人以上の場合は1人あたり2,000万円の控除になりました。
事務所だより令和6年9月号②より抜粋
お問い合わせはこちら
夫婦で共有する居住用マンションの譲渡所得
マンション市場は海外からの投資を呼び込み、空前の価格高騰を引き起こしています。不動産経済研究所の公表する2025年２月分の不動産価格指数は、211.8（2010年平均＝100）、この15年で２倍以上となり、この機会に自宅を売却する人もいます。
◆譲渡所得に課税
不動産の保有期間中のキャピタルゲインは売却によって実現し、その収入金額は担税力を生むので、譲渡所得に課税されます。
譲渡所得は、売却による収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。取得費はマンション取得時の購入価額、印紙代、購入手数料、登記費用など。譲渡費用は売却時の仲介手数料、印紙代などです。
◆居住用は譲渡所得から3,000万円を控除
居住用不動産を売却すると新たに居住用不動産を購入する資金が必要となり、売却によって得た担税力が減殺されてしまいます。そこで居住用不動産の譲渡所得から3,000万円を控除する制度があります。
この制度は夫婦で共有するマンションを売却する場合にも、一定の要件を満たせば適用され、それぞれの所有持分に応じて譲渡所得から共有者一人につき3,000万円まで控除が行われ、税額を圧縮できます。
◆3,000万円特別控除の主な要件
3,000万円特別控除は、現に自分が住んでいる家屋の譲渡、家屋とその家屋の敷地の用に供されている土地等の譲渡、住まなくなってから３年を経過する日の属する年の12月31日までの家屋・土地等の譲渡などに適用されます。
また、譲渡した年の前年、前々年に、既にこの3,000万円控除の特例等を受けている場合は、この特例は適用されません。
住宅ローン控除は入居した年、その前年、前々年に3,000万円控除の特例を受けた場合には適用されません。なお、住宅ローン控除を受けた物件を譲渡した場合、その物件に3,000万円控除の特例は適用されます。その他の要件は国税庁のタックスアンサー等で確認できます。
◆所有期間10年超は、更に軽減税率を適用
売却した年の１月１日において所有期間が10年を超える居住用不動産で国内にあるものを売却する場合、3,000万円の特別控除額を差し引いた後の長期譲渡所得に軽減税率が適用されます。長期譲渡所得金額6,000万円以下の場合、所得税率10％（通常15％）、住民税率4％（通常5％）が適用され、負担が更に軽減されます。
事務所だより令和7年9月号①より抜粋
お問い合わせはこちら
親の自宅を子がリフォームした時の課税
親の自宅をリフォームするときに、子が工事代金を負担すると、建物は親の所有物であるため、贈与税が課税されます。
◆リフォーム部分の所有権は親に帰属する
民法には不動産の所有者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得する取扱いがあります。「従として付合した」というのは、不動産に付着しているものをいい、子が工事代金を負担したリフォーム部分は建物本体に付着しており、分けることはできないので、そのまま親の所有物となって贈与関係が発生することになります。
◆子の受けた損失を建物の持分で代物弁済
しかし、贈与課税を発生させない方法があります。親が負担すべき工事代金を子が負担したにもかかわらず、リフォーム部分の所有権は親のものとなったのですから、子は自身の受けた損失に見合う償金を親に請求することができます。
一方、親にリフォーム工事代金を支払う資金がない場合は、子の償還請求に対し、工事代金の支払債務の返済を金銭の代わりに建物所有権の持分を子に代物弁済として移転させます。この場合、代物弁済を受けることについて、債権者である子の承諾が必要になります。
◆代物弁済には譲渡所得税が課税される
代物弁済は譲渡所得の対象となる資産の譲渡として扱われるので、譲渡所得税の課税対象となります。代物弁済により消滅する債務金額を収入金額とし、建物の取得価額を控除した残額が譲渡所得となります。
そこで代物弁済により消滅する債務金額と等価となる建物持分を子に移転させることによって、譲渡所得がゼロとなり、課税を回避することができます、例えば、リフォーム前の建物時価を300万円、リフォーム工事代金を1,200万円、リフォーム後の建物持分の移転割合を80％（1,200万円÷（300万円＋1,200万円））に設定すると、譲渡所得はゼロとなり、課税されません。
収入金額＝代物弁済する債務額1,200万円
取得費＝(300万円＋1,200万円)×80％＝1,200万円
譲渡所得金額＝収入金額－取得費＝ゼロ（短期譲渡・長期譲渡ごとに区分計算する）
リフォーム前に親から建物の贈与または譲渡を受けておくことも可能です。
事務所だより令和7年11月号②より抜粋
お問い合わせはこちら