宅地と隣接する駐車場の評価単位
相続で土地を評価する場合、土地をどこで区切るかを決めなければなりません。
評価のために区切られる土地の1つ1つを評価単位と言います。評価単位を決める基本ルールは、次のものとなります。
◆土地は地目ごとに区分される
土地は用途によって、「宅地」「田」「畑」「山林」「雑種地」などの地目に区分されます。「宅地」は、建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地とされます。「雑種地」は、どの地目にも属さない土地とされ、駐車場の敷地は「雑種地」となります。
土地は地目別に評価するのが原則ですが、一体として利用されている一団の土地が２以上の地目からなる場合、そのうち主たる地目からなるものとして評価します。
◆宅地や雑種地は利用の単位ごとに評価する
宅地は利用の単位となる１区画の宅地（１画地の宅地といいます）ごとに評価します。
同じ土地に居宅と隣接する自家用の駐車スペースがある場合、駐車スペースは自宅の維持・効用を果たすために必要なものとして、敷地全体を「宅地」として自用地評価します。
マンションとマンションの住人だけが利用する隣接の駐車場の場合も同様に、敷地全体を「宅地」として自用地評価します。
商業施設に併設する駐車場の敷地は、商業施設と一体利用されるので「宅地」として自用地評価します。
◆土地の評価に他人の権利が及ぶ場合
土地を他人に使用させる場合は、土地の評価には他人の権利が及びます。
賃貸アパートや賃貸マンションの敷地は、住人の権利が及ぶため、貸家建付地として評価します。
賃貸アパートや賃貸マンションに隣接する駐車場は、アパートやマンションの住人だけが使用する場合、建物と駐車場の土地は一体利用されているので一画地の宅地となり、全体を貸家建付地として評価します。
◆月極駐車場を経営する場合は自用地評価
土地所有者が自身で月極駐車場を運営する場合は、車の保管を目的とする行為とされ、賃貸借契約とは本質的に異なる契約関係となります。この場合、土地評価に利用者の権利は及ばず、自用地評価となります。
なお、コインパーキングなど駐車場事業者に土地を賃貸する場合は、その事業者の権利が土地に及びますので減価されます。
事務所だより令和6年9月号①より抜粋
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同族会社が借主の場合の貸宅地の評価
借地権が設定された被相続人の土地は、相続税では「貸宅地」とされ、自用地価額から借地権価額を控除した金額で評価します。
◆通常の地代の場合は、財産評価通達で評価
土地の使用の対価として通常、権利金を収受する慣行のある地域で通常の賃貸借契約により通常の地代を支払うとき、貸宅地は財産評価通達により評価されます。
なお、通常の地代未満の地代を支払う場合も以下の算式で評価します。
●貸宅地の価額＝自用地価額×（１－借地権割合）
◆同族会社に貸付けする場合の評価
被相続人が同族関係者となっている同族会社にアパート経営をさせるため、自分の土地に借地権を設定する場合、借地契約を第三者との取引と異なる条件で行うと権利金等と実際の地代の水準に応じて借地権と貸宅地の評価は影響を受けます。
以下は、権利金等の支払がない場合です。
(1) 相当の地代を支払っている場合
権利金の認定課税を回避するため、権利金の支払に代えて相当の地代を支払う場合、借地権評価額は零、貸宅地の評価額は自用地価額の80％となります。
(2) 通常の地代を超え、相当の地代未満
貸宅地の価額は、実際に支払う地代の水準に応じて決まります。
●貸宅地の価額＝自用地価額－自用地価額×借地権割合×{１－（実際の地代－通常の地代）/（相当の地代－通常の地代）}
ただし、貸宅地の価額が自用地価額の80％を超える場合は、被相続人が借地契約により土地利用の制約を受けていたことを考慮して80％を上限とします。
なお、(1)(2)とも、20％分は同族会社の借地権として同族会社の株式評価上、純資産価額に算入されます。
◆小規模宅地等の特例による評価減
さらに一定の要件を満たすと「貸宅地」は「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例が適用されます（200㎡まで50％減）。同族会社との賃貸借契約の締結、地代の支払（有償貸付）が前提となります。ただし、固定資産税程度の地代設定では営利性が認められず、「小規模宅地等の特例」の適用を受けることはできません。適用には相続開始前３年を超えて被相続人等の貸付事業の用に供されていること（特定貸付事業は3年以内も可）、事業承継要件、保有継続要件を満たすことが必要です。
事務所だより令和6年10月号①より抜粋
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